물류단지는 물류단지시설과 지원시설을 집단적으로 설치·육성하기 위해 개발하는 일단의 토지 및 시설로서 도시첨단물류단지와 일반물류단지를 말한다고 ‘물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률’에서 정의하고 있다. 여기서 도시첨단물류단지는 도시 내 물류를 지원하고 물류·유통과 관련된 산업의 육성과 개발을 촉진하려는 목적으로 도시첨단물류단지시설과 지원시설을 집단적으로 설치하기 위하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역에 지정·개발하는 일단의 토지 및 시설을 말하며 일반물류단지는 도시첨단물류단지를 제외한 것을 말한다.
도시첨단물류단지는 지난해 6월 시범사업 6곳이 지정됐다. 하지만 현재 구체적으로 사업계획을 제출한 기업은 아직 없는 것으로 알려져 있다. 이유는 도시첨단물류단지 개발에 관련한 내용이 담긴 물류단지개발지침 개정안이 올해 2월에 고시 됐기 때문이다. 도시첨단물류단지 개발에 관련한 물류단지개발지침이 개정됨으로서 개발 사업에 탄력이 붙을 것으로 예상되지만 어떻게 개발이 이루어질지는 아직 미지수이다. 때문에 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률에서 정의하고 있는 물류단지 중 일반물류단지만 현재까지 개발·운영되고 있다. 현재 일반물류단지는 얼마나 될까? 물류신문사는 지난해 발표된 물류기본계획(2016-2025)과 국토교통부 자료를 바탕으로 국내 운영 중이거나 개발 중인, 또는 계발될 물류단지를 확인하고 정리했다.
일반물류단지 현황은?
가장 최근에 발표된 국가물류기본계획(2016-2025)의 자료에 따르면 물류단지의 현황(2016년 2월 기준)에서는 운영 중인 물류단지가 18개, 공사 중인 물류단지가 9개였지만 최근 국토교통부 자료에 따르면 운영 중인 물류단지가 18개, 물류단지로 지정되어 개발이 진행 중인 물류단지가 13개, 실수요 검증을 통과하고 개발을 위한 행정절차가 진행 중인 물류단지가 8개로 되어 있다.
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| 운영중인 물류단지 |
이러한 내용으로 물류단지 현황을 확인해 본 결과 운영 중인 물류단지는 총 18개이지만 개발 중인 물류단지는 12개, 행정절차중인 물류단지는 7개로 확인됐다. 개발 중인 물류단지는 2016년 2월 기준의 국가물류기본계획의 물류단지 자료 이후 실수요 검증을 통과한 물류단지 중 전북군산, 남여주, 광주오포, 광주직동 물류단지 4곳이 추가로 지정 및 실시계획 승인을 받아 개발 중인 물류단지로 포함됐지만 한곳의 물류단지가 지난 2012년 실시계획승인이 취소되면서 실제로 개발 중인 물류단지는 12개인 것으로 나타났다. 행정절차중인 물류단지는 실수요 검증을 통과한 물류단지 중 지정 및 실시계획 승인을 받아 개발 중인 3곳과 취소된 물류단지 1곳을 제외한 8개였지만 최근 안성공도물류단지가 조성사업을 취소하면서 현재는 7개의 물류단지가 행정절차 중인 것으로 나타났다. 국토부는 지난 1월 보도 자료를 통해 총 39개의 물류단지가 약 1,460만㎡(약 442만 4천평)의 규모로 조성된다고 밝혔지만 현재는 37개의 물류단지가 운영 또는 개발 중이거나 행정절차를 거치고 있다.
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| 개발중인 물류단지 |
최대 규모 ‘경인 아라뱃길 인천물류단지’
현재 운영되거나 개발 중인 물류단지 중 가장 큰 규모의 물류단지는 경인 아라뱃길 인천물류단지이다. 경인 아라뱃길 인천물류단지는 전체면적 1,146,465㎡(34만 7,414평)이며 물류단지시설용지만 210,054㎡(15만 4,562평)에 이른다. 물류단지시설용지는 물류시설 용지와 상류시설용지, 복합용지 중 물류단지시설 부분이 포함되며 물류터미널용지, 컨테이너시설용지, 창고시설용지, 집배송시설 및 공동집배송센터, 농수산물종합유통센터 등 물류시설만 지을 수 있다. 인천물류단지의 물류시설용지는 499,543㎡(15만 1,377평)로 물류시설만 들어올 수 있는 물류시설용지로만 봐도 가장 큰 규모이다. 특이한 점은 물류단지의 전체면적 기준으로 김포고촌물류단지와 이천패션물류단지가 그 뒤를 잇고 있지만 물류시설만 들어올 수 있는 물류시설용지의 규모는 경인 아라뱃길 인천물류단지 다음으로 안성원곡물류단지와 평택종합물류단지 순으로 나타났다. 어떠한 물류단지가 물류시설의 비중을 높게 하고 있는지 확인할 수 있는 대목이다.
현재 운영되고 있는 물류단지 중 서울·경기권에 위치하고 있는 물류단지는 총 9개이다. 이중 가장 먼저 문을 연 물류단지는 2008년 3월 준공된 평택종합물류단지로 전체면적은 486,062㎡(14만 7,292평)의 규모이다. 평택종합물류단지 이후 2009년 4월 광주도척물류단지, 2010년 4월 여주첼시물류단지 순으로 문을 열었다. 하지만 운영 중인 물류단지 중 가장 처음 준공된 물류단지는 서울·경기도권이 아니라 충북 음성에 문을 열었다. 2007년 7월 준공된 음성대소물류단지가 최초로 준공된 물류단지이며 같은 해 10월 준공된 울산진장 1단계가 두 번째 물류단지로 확인됐다.
실수요 검증 총 15개 물류단지 통과
현재 일반물류단지를 개발하기 위해서는 실수요 검증을 통과해야 한다. 실수요 검증제는 지난 2014년 6월 ‘제 2차 물류시설개발 종합계획 변경’을 통해 총량제 폐지와 함께 신설되었으며 2015년 6월에 ‘물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률’이 개정되면서 법제화 됐다. 실수요 검증제는 실제 물류시설을 필요로 하는 이들(수요자)에게 적합하도록 개발을 유도함으로써 무리한 사업추진과 투기는 물론 지역주민들의 민원 등의 문제점을 최소화하는 것을 목적으로 하고 있다.
국토부는 보도 자료를 통해 2014년에 9개 물류단지가 통과되었고 2016년에 5개 단지가 통과 되어 일부는 개발이 진행 중이며 나머지는 행정절차를 진행하고 있다고 설명했다. 하지만 실제는 2014년에 9개 물류단지가 아니라 총 10개의 물류단지가 실수요검증을 통과했다. 때문에 지금까지 실수요 검증을 통과한 물류단지는 14개가 아닌 총 15개이다. 14개로 발표한 이유는 2014년 통과한 물류단지 중 성남운중물류단지가 민원으로 인해 사업자가 사업을 포기했기 때문이다. 14개 물류단지 중 김해풍유, 울산삼남, 군산, 광주오포, 남여주, 안성공도, 광주 직동 물류단지가 행정절차를 마무리 짓고 개발 절차를 진행하고 있다.
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| 행정절차중인 물류단지 |
올해 분양 예정인 물류단지는?
현재 개발 중인 물류단지는 총 12개로 전체면적 기준으로 총 3,488,208㎡(105만 7,033평) 규모이다. 물류시설이 들어오는 물류시설용지는 총 1,538,229㎡(46만 6,130평)이다. 현재 개발 중인 물류단지는 짧게는 2017년 말에서 길게는 2019년 말까지 준공을 목표로 잡고 있다. 이중 올해 준공을 목표로 하는 물류단지는 울산진장 2단계, 고성무등물류단지, 안성미양물류단지, 광주직동물류단지로 총 4개이다. 하지만 이들 물류단지들이 계획대로 공급될지는 미지수이다. 또한 나머지 8개 물류단지도 준공시점이 되어봐야 정확하게 알 수 있을 것으로 보인다. 업계 관계자 “일반물류단지의 경우 토지를 조성하는 사업으로 공사기간 내에 어떠한 변수들이 생길지 모르기 때문에 정확한 준공 시점을 알기는 어렵다”라고 설명했다.
물류시설의 총량은 알 수 없어
현재 운영 중인 물류단지의 총 면적은 849만 4,359㎡(257만 4,048평)로 현재 개발 중인 물류단지가 계획대로 준공된다면 2020년까지 전국에 공급되는 물류단지의 총 면적은 1,198만 2,567㎡(363만 1,081평)로 여의도 면적(2.9㎢)의 4.13배의 면적에 이를 것으로 보인다. 이중 물류시설에만 공급되는 물류시설용지만 따로 계산해도 485만 5,186㎡(147만 1,268평)로 여의도 면적에 1.6배에 이르는 규모가 된다. 여기에 실수요검증 통과 후 행정절차를 거치고 있는 물류단지들도 개발에 들어간다면 규모는 더욱 커질 것으로 예상된다. 또한 아직 개발되지는 않았지만 추진되고 있는 도시첨단물류단지 시범단지와 수면위로 올라오지 않고 검토되고 있는 도시첨단물류단지, 일반물류단지들이 본격적인 개발을 시작할 경우 국내 물류단지의 공급량은 더 늘어날 것으로 보인다.
그렇다면 물류단지에 건축되는 물류시설을 포함한 국내의 물류시설의 공급은 얼마나 될까? 결론부터 이야기하면 알 수 없다. 우선 물류단지사업은 용지를 공급하는 사업으로 준공 후 분양이 완료 되더라도 실제 물류시설이 얼마나 건축됐는지 알 수 없으며 각 물류단지마다 건폐율과 용적률이 다르게 적용되기 때문에 시설물의 규모를 알기 어려운 실정이다. 또한 개별적으로 건축되고 있는 물류시설의 규모까지 파악하는 것은 현재에서는 불가능에 가까운 실정이다.
현재 물류단지의 데이터를 통해 알 수 있는 것은 용지의 공급 규모이다. 하지만 이 또한 국내 물류단지의 총 공급량으로서는 정확한 데이터는 아니다. 물류시설의 운영 및 개발에 관한 법률을 통해 공급되는 물류단지만 있는 것이 아니기 때문. 공항, 항만 배후단지처럼 타법에 의한 물류단지들도 존재한다. 그나마 공항, 항만 배후단지들은 분산된 자료를 취합하면 정확하지는 않아도 어느 정도 공급량을 알 수 있지만 그 외 타법에 의한 물류단지 또는 법정 물류단지가 아닌 단지들에 대한 총체적인 규모는 알 수 없는 상황이다.
물류시설은 물류산업에 있어 매우 중요한 시설물이다. 또한 그 중요성은 물류산업에서도 물류부동산 측면에서도 날로 커지고 있다. 하지만 이러한 중요한 물류시설을 대하는 정부 주무부처의 대응은 현실을 따라가지 못하고 있다는 평가도 나온다. 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률에 의한 물류단지뿐만 아니라 국내의 총체적인 물류시설의 공급량과 현황을 알 수 있는 노력이 필요할 것으로 보인다.
국토부에서 자료 중 개발 중인 물류단지로 표시된 물류단지 현황 중 실제로 실시계획승인이 취소된 물류단지가 있는 것으로 확인됐다. 취소된 물류단지는 제천봉양물류단지로 이 내용이 국가물류기본계획(2016-2025)에도 그대로 반영됐다. 국가물류기본계획(2016-2025)의 우리나라 국가물류체계 여건 및 전망에 물류단지현황(2016년 2월 기준)을 확인해보면 공사 중인 물류단지에 제천봉양물류단지가 포함되어 있다. 문제는 제천봉양물류단지의 실시계획승인 취소 시점이 2012년 2월이라는 점이다. 실제로 사업이 진행되지 않고 있는 제천봉양물류단지가 지난해에 발표된 국가물류기본계획(2016-2025)에 포함된 이유에 대해 국토부 관계자는 “물류단지의 시행사의 문제로 실시계획승인이 취소됐지만 물류단지의 지정이 취소되지 않은 상태이기 때문에 공사 중인 물류단지로 표시하고 있다”고 설명했다. 물류단지 지정이 취소되지 않았지만 실시계획승인이 취소 된지 4년이 지났고 현재까지 시행사가 없는 물류단지를 공사 중이라고 표시했다는 것은 문제의 소지가 있어 보인다. 충청북도청 관계자는 “사업 시행자가 사업을 진행하지 못해 중단 됐으며 실시계획승인은 취소된 상태이며 시행사 선정에 어려움을 겪고 있다”고 전했다. 즉 아직도 사업이 가능하지도 판단하기 어려운 상태인 것이다. 업계 관계자는 “사실 물류단지 지정은 살아있는 상태에서 실시계획승인이 취소된 것을 어떻게 표현하느냐에 있어 애매한 부분이 있긴 하지만 공사 중인 물류단지가 아닌 다른 형태로 표현하는 것이 맞을 것 같다”는 조심스런 의견을 내놨다. 국가물류기본계획은 육·해·공 물류분야 전반을 포괄하는 계획으로 대한민국 물류의 종합적 발전방향과 추진전략을 제시하는 10년 단위의 계획이다. 이 계획은 국가물류정책의 최상위 법정계획으로 다른 법령에 따라 수립되는 물류에 관련한 모든 계획보다 우선되며 그 계획의 기본이 되는 계획이다. 즉 국가물류기본계획은 국가의 물류산업 방향을 결정하는 큰 줄기라고 볼 수 있으며 대한민국 물류정책에서 가장 근본이 되는 매우 중요한 계획이다. 국가의 전체적인 물류정책의 기반이 되는 물류기본계획을 수립할 때는 그 계획의 기초가 되는 자료는 매우 중요하다. 잘못된 데이터는 잘못된 결론을 도출하게 되고 이를 정책으로 반영하게 되면 문제가 발생될 여지가 커지게 된다. 제천봉양물류단지의 경우 161,578㎡(4만 8,963평) 규모로 단일 물류단지로 작지 않은 규모지만 전체 물류단지의 총 면적에서 차지하는 비중이 크지 않아 정책에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 판단된다. 하지만 잘못된 데이터로 인해 전체 물류정책의 신뢰성이 떨어질 수 있다는 측면에서 세밀한 자료 조사와 정확한 데이터가 필요할 것으로 보인다. |
